20. Dub 2006
5
Dobry den pane Mladku,firma chce prodat a nasledne pronajmout predmet tak aby nasledny pronajem splnoval pozadavky operativniho leasingu dle US GAAP. Predmet najemce pouziva jiz 5 let, da se predpokladat ze to je vice nez 3/4 ekonomickeho zivota majetku, predmet jeste neni zcela odepsany. Z hlediska pronajimatele ma takto stary predmet nulovou zustatkovou hodnotu.Rada bych se zeptala na nasledujici:1) Jak stanovit cenu za kterou najemce proda pronajimateli tento predmet? Musi se jednat vzdy o realnou hodnotu? Pokud ano jak v praxi tuto hodnotu ziskam? Predpokadam ze jde o reprodukcni hodnotu, jak pak zjistit tuto hodnotu? Tuto hodnotu zjistuje pronajimatel nebo najemce?2) Jak zajistim kriterium, ze doba nasledneho pronajmu musi byt mensi nez 75% ek.zivota, kdyz najemce aktivum jiz po vetsinu jeho zivotnosti vyuzival?3) Podminka, ze PV splatek musi byt mensi nez 90% realne hodnoty, predpoklada realnou hodnotu (nebo jinou cenu-viz dotaz 1) majetku tu, za kterou je predmet najemcem prodavan?4) Predpokladam ze se postup da aplikovat i v pripade IFRS/IAS. Je to tak?Dekuji a preji prijemny vecer.
Re: zpetny leasing USGAAP
Napsal uživatel Mladek dne So, 04/22/2006 - 12:48.
Dobrý den,
Než odpovím na Vaše otázky musím upozornit, že případ, který popisujete, naznačuje, že u této firmy existují některé celkem dost vážné účetní nedostatky, které by se asi měly odstranit, než se firma pokusí používat tento velmi agresivní účetní postup (který se obvykle nepoužívá ze skutečných ekonomických důvodů, ale pouze proto, aby rozvahu zbavil závazků).
K věci, pokud zbývá majetku nějaký ekonomický život (co asi zbývá, jinak by se o jeho prodeji a zpětném pronájmu neuvažovalo), proč má nulovou účetní hodnotu? Je to proto, že odpisy byly úmyslně zkreslené? Je to proto, že se použily odpisy z českého účetnictví (které se někdo, velmi neodborně, snažil překlopit do US GAAP)? Používá firma vůbec US GAAP / IFRS? Nevím, nevím? Mně se zdá, že ta firma už tak bruslí na velmi tenkém ledu.
Nicméně, k Vašim otázkám:
1. Cena je cena. To je to částka, která byla zaplacená. Nebo ne? Pokud se jednalo o leasing, který měl skutečný ekonomický charakter leasingu, prodejce/nájemce získal částku, která se rovná reálné hodnotě majetku. Pokud se nerovná, nejedná o legitimní transakci, ale o tzv. financial engineering (nebo, lidsky, podvod). Aby se potvrdilo, že cena je skutečně reálná, zjistí se: 1. cena obvyklá na trhu, nebo, pokud to nejde: 2. získají se nabídky na odkup (od jiných zájemců) / prodej (srovnatelného majetku), nebo, pokud to nejde: 3. spočítá se tzv. value in use (současná hodnota čistých budoucích peněžních toků zjištěná metodou, kde se riziko zobrazuje v peněžním toku, neboli: risk adjusted cash flow method). Pokud se skutečně jedná o operační leasing (o čem, z Vašeho popisu silně pochybuji), prodejce/nájemce zaúčtuje zisk (gain) nebo ztrátu (loss) ve výši rozdílu mezi starou účetní hodnotou majetku a částkou získanou jeho prodejem.
2. Podle US GAAP, na posouzení zde se jedná o kapitálový nebo operativní leasing, se používají stejná čtyři kritéria jako u každého jiného leasingu. Pokud se však pronajme starý majetek (který je už v posledních 25% své životnosti), aplikují se pouze první dvě. IFRS tuto výjimku neobsahuje, tak se na každý leasing aplikují stejné indikace (tak jak je upravuje IAS 17.7-19.).
3. Předpokládáte správně.
4. IFRS na tuto problematiku obsahuje jasná a celkem srozumitelná pravidla (viz IAS 17.58-66), proto není nutné (výsledek by stejně byl srovnatelný) ani vhodné se zde odvolávat na US GAAP.
Než odpovím na Vaše otázky musím upozornit, že případ, který popisujete, naznačuje, že u této firmy existují některé celkem dost vážné účetní nedostatky, které by se asi měly odstranit, než se firma pokusí používat tento velmi agresivní účetní postup (který se obvykle nepoužívá ze skutečných ekonomických důvodů, ale pouze proto, aby rozvahu zbavil závazků).
K věci, pokud zbývá majetku nějaký ekonomický život (co asi zbývá, jinak by se o jeho prodeji a zpětném pronájmu neuvažovalo), proč má nulovou účetní hodnotu? Je to proto, že odpisy byly úmyslně zkreslené? Je to proto, že se použily odpisy z českého účetnictví (které se někdo, velmi neodborně, snažil překlopit do US GAAP)? Používá firma vůbec US GAAP / IFRS? Nevím, nevím? Mně se zdá, že ta firma už tak bruslí na velmi tenkém ledu.
Nicméně, k Vašim otázkám:
1. Cena je cena. To je to částka, která byla zaplacená. Nebo ne? Pokud se jednalo o leasing, který měl skutečný ekonomický charakter leasingu, prodejce/nájemce získal částku, která se rovná reálné hodnotě majetku. Pokud se nerovná, nejedná o legitimní transakci, ale o tzv. financial engineering (nebo, lidsky, podvod). Aby se potvrdilo, že cena je skutečně reálná, zjistí se: 1. cena obvyklá na trhu, nebo, pokud to nejde: 2. získají se nabídky na odkup (od jiných zájemců) / prodej (srovnatelného majetku), nebo, pokud to nejde: 3. spočítá se tzv. value in use (současná hodnota čistých budoucích peněžních toků zjištěná metodou, kde se riziko zobrazuje v peněžním toku, neboli: risk adjusted cash flow method). Pokud se skutečně jedná o operační leasing (o čem, z Vašeho popisu silně pochybuji), prodejce/nájemce zaúčtuje zisk (gain) nebo ztrátu (loss) ve výši rozdílu mezi starou účetní hodnotou majetku a částkou získanou jeho prodejem.
2. Podle US GAAP, na posouzení zde se jedná o kapitálový nebo operativní leasing, se používají stejná čtyři kritéria jako u každého jiného leasingu. Pokud se však pronajme starý majetek (který je už v posledních 25% své životnosti), aplikují se pouze první dvě. IFRS tuto výjimku neobsahuje, tak se na každý leasing aplikují stejné indikace (tak jak je upravuje IAS 17.7-19.).
3. Předpokládáte správně.
4. IFRS na tuto problematiku obsahuje jasná a celkem srozumitelná pravidla (viz IAS 17.58-66), proto není nutné (výsledek by stejně byl srovnatelný) ani vhodné se zde odvolávat na US GAAP.
Re: Re: zpetny leasing USGAAP
Napsal uživatel Katerina dne Út, 04/25/2006 - 22:53.
Dekuji za odpoved,
znamena to tedy, ze pokud pronajimatel zpetne pronajme predmet napriklad s 3letou zivotnosti za nasledujich predpokladu:
-US GAAP
-pronajem zacina v posledni 1/4 zivotnosti
-ucetni zustatkova hodnota 10
-prodejni/nakupni cena 30
-doba zpetneho pronajmu 2 roky
-PV splatek 117%
Muze pak najemce, z duvodu toho ze pronajem zacal az v posledni 1/4, kdy uplatnuje pouze prvni dve kriteria, vykazovat splatky za tento pronajem jako naklad? Cili muze tento pronajem povazovat za operativni?
Moc Vam dekuji za ochotu a preji prijemny zbytek dne
znamena to tedy, ze pokud pronajimatel zpetne pronajme predmet napriklad s 3letou zivotnosti za nasledujich predpokladu:
-US GAAP
-pronajem zacina v posledni 1/4 zivotnosti
-ucetni zustatkova hodnota 10
-prodejni/nakupni cena 30
-doba zpetneho pronajmu 2 roky
-PV splatek 117%
Muze pak najemce, z duvodu toho ze pronajem zacal az v posledni 1/4, kdy uplatnuje pouze prvni dve kriteria, vykazovat splatky za tento pronajem jako naklad? Cili muze tento pronajem povazovat za operativni?
Moc Vam dekuji za ochotu a preji prijemny zbytek dne
Re: Re: Re: zpetny leasing USGAAP
Napsal uživatel Mladek dne St, 04/26/2006 - 10:30.
Ano.
1. může vykázat zisk (gain) v hodnotě 20 když majetek prodá a
2. následné splátky (pokud se jedná o splátky který odpovídají tržním podmínkám) muže účtovat rovnou do nákladů jako operativní leasing.
Pokud splátky nejsou tržní (příliš nízké/vysoké) stále se bude jednat o operativní leasing (protože se nesplnila ani podmínka jedna ani dva), zisk (těch 20) se však nezaúčtuje ihned. Místo toho se bude rozpouštět pod dobu pronájmu.
1. může vykázat zisk (gain) v hodnotě 20 když majetek prodá a
2. následné splátky (pokud se jedná o splátky který odpovídají tržním podmínkám) muže účtovat rovnou do nákladů jako operativní leasing.
Pokud splátky nejsou tržní (příliš nízké/vysoké) stále se bude jednat o operativní leasing (protože se nesplnila ani podmínka jedna ani dva), zisk (těch 20) se však nezaúčtuje ihned. Místo toho se bude rozpouštět pod dobu pronájmu.
Re: Re: Re: Re: zpetny leasing USGAAP
Napsal uživatel Katerina dne St, 05/03/2006 - 01:22.
Dobry den,
moc dekuji za odpoved.
Mohla bych se Vas jeste zeptat jak by se u najemce (prodavajiciho) resila situace, kdyby pronajimatel (kupujici) umistil stare odkoupene zarizeni ve svych prostorach? S tim ze by najemce toto zarizeni stale zprostredkovane pres pronajimatele vyuzival jako sluzbu.
1) Jedna se pak vubec o zpetny leasing?
2) Je pravda ze diky umisteni produktu v prostorach pronajimatele neni pronajimatel pri stanoveni splatek za tuto sluzbu omezen pravidlem ze PV splatek je max 90% realne hodnoty a max75% zivotnosti?
Predpokladame ze najemce chce vykazovat splatku rovnou do nakladu.
Dekuji za vase odpovedi a vubec za vas cas.
Preji prijemny zbytek dne.
moc dekuji za odpoved.
Mohla bych se Vas jeste zeptat jak by se u najemce (prodavajiciho) resila situace, kdyby pronajimatel (kupujici) umistil stare odkoupene zarizeni ve svych prostorach? S tim ze by najemce toto zarizeni stale zprostredkovane pres pronajimatele vyuzival jako sluzbu.
1) Jedna se pak vubec o zpetny leasing?
2) Je pravda ze diky umisteni produktu v prostorach pronajimatele neni pronajimatel pri stanoveni splatek za tuto sluzbu omezen pravidlem ze PV splatek je max 90% realne hodnoty a max75% zivotnosti?
Predpokladame ze najemce chce vykazovat splatku rovnou do nakladu.
Dekuji za vase odpovedi a vubec za vas cas.
Preji prijemny zbytek dne.
Re: Re: Re: Re: Re: zpetny leasing USGAAP
Napsal uživatel Mladek dne Čt, 09/07/2006 - 12:50.
Ačkoliv je podrobný, US GAAP nepamatuje na naprosto každou možnou situaci a otázce „kde se předmět fyzicky nachází“, se vysloveně nevěnuje.
Poznámka: ti pravidla který existují byly původně vytvořené pro nemovitosti ale jejich smysl je celkem jasný a proto se mohou aplikovat i na jiné situaci.
Nicméně, celá pointa zpětného pronájmu je že prodejce / nájemce majetek bude „aktivně využívat“ (a to je také jedna z podmínek kterou upravuje SFAS 98.8).
Každopádně, tato situace je podezřelá. Kdybych byl auditor té firmy (a pokud bych nebyl slepí) věnoval bych jí zvýšenou pozornost.
Protože zvýšená pozornost auditora není příliš příjemná a bývá drahá (nakonec, já účtuji za hodinu), firma (pokud by byla rozumná) by se opravdu měla snažit celé záležitosti vyhnout.
Kdyby ne, já bych trval na předložení objektivního důkazu, který jednoznačně prokazuje že majetek je skutečně na konci své životnosti, pak (protože takový důkaz asi bude chybět) bych velmi pečlivě aplikoval kriterii 3 a 4 (obzvláště 4) abych potvrdil že se skutečně jedná o pronájem.
Nakonec, znova musím upozornit na skutečnost že tito a podobné operace, často nevznikají proto že mají ekonomický smysl ale proto aby skreslili výkaznictví (nebo případně z daňových důvodů).
PROTO, SILNĚ DOPORUČÍ JE NEDĚLAT.
Pokud je zcela evidentní, že se jedná naprosto legitimní operaci, stejně silně doporučují, všechny aspekty operace pečlivě zdokumentovat (protože je pravděpodobní že někdy v budoucnosti se tato operace bude muset obhajovat před někým, kdo se bude urputně snažit dokázat že legitimní nebyla).
Možná by také nebylo zbyteční uvést to FASB praví:
SFAS 13.33:
If the lease meets one of the criteria for treatment as a capital lease (see paragraph 7), the seller-lessee shall account for the lease as a capital lease; otherwise as an operating lease. Any profit or loss on the sale 22b shall be deferred and amortized in proportion to the amortization of the leased asset, 23 if a capital lease, or in proportion to the related gross rental charged to expense over the lease term, if an operating lease, unless:
a. The seller-lessee relinquishes the right to substantially all of the remaining use of the property sold (retaining only a minor portion of such use), 23a in which case the sale and the leaseback shall be accounted for as separate transactions based on their respective terms. However, if the amount of rentals called for by the lease is unreasonable under market conditions at the inception of the lease, an appropriate amount shall be deferred or accrued, by adjusting the profit or loss on the sale, and amortized as specified in the introduction of this paragraph to adjust those rentals to a reasonable amount.
b. The seller-lessee retains more than a minor part but less than substantially all of the use of the property through the leaseback and realizes a profit on the sale in excess of (i) the present value of the minimum lease payments over the lease term, if the leaseback is classified as an operating lease, or (ii) the recorded amount of the leased asset, if the leaseback is classified as a capital lease. In that case, the profit on the sale in excess of either the present value of the minimum lease payments or the recorded amount of the leased asset, whichever is appropriate, shall be recognized at the date of the sale. For purposes of applying this provision, the present value of the minimum lease payments for an operating lease shall be computed using the interest rate that would be used to apply the 90 percent recovery criterion of paragraph 7(d).
c. The fair value of the property at the time of the transaction is less than its undepreciated cost, in which case a loss shall be recognized immediately up to the amount of the difference between undepreciated cost and fair value.
SFAS 13.7 (edited):
…If at its inception … a lease meets one or more of the following four criteria, the lease shall be classified as a capital lease by the lessee. Otherwise, it shall be classified as an operating lease. …
a. The lease transfers ownership of the property to the lessee by the end of the lease term …
b. The lease contains a bargain purchase option …
c. The lease term …is equal to 75 percent or more of the estimated economic life of the leased property… . However, if the beginning of the lease term falls within the last 25 percent of the total estimated economic life of the leased property, including earlier years of use, this criterion shall not be used for purposes of classifying the lease.
d. The present value at the beginning of the lease term of the minimum lease payments …, excluding that portion of the payments representing executory costs such as insurance, maintenance, and taxes to be paid by the lessor, including any profit thereon, equals or exceeds 90 percent of the excess of the fair value of the leased property … .
SFAS 98.8 (edited)
A normal leaseback is a lessee-lessor relationship that involves the active use of the property by the seller-lessee in consideration for payment of rent, including contingent rentals that are based on the future operations of the seller-lessee, and excludes other continuing involvement provisions or conditions described in paragraphs 11-13 of this Statement. The phrase active use of the property by the seller-lessee refers to the use of the property during the lease term 5 in the seller-lessee's trade or business, provided that subleasing of the leased back property is minor. If the present value of a reasonable amount of rental for that portion of the leaseback that is subleased is not more than 10 percent of the fair value of the asset sold, the leased back property under sublease is considered minor. Active use of the property may involve the providing of services where the occupancy of the property is generally transient or short-term and is integral to the ancillary services being provided. Those ancillary services include, but are not limited to, housekeeping, inventory control, entertainment, bookkeeping, and food services. Thus, the use of property by a seller-lessee engaged in the hotel or bonded warehouse business or the operation of a golf course or a parking lot, for example, is considered active use.
Poznámka: ti pravidla který existují byly původně vytvořené pro nemovitosti ale jejich smysl je celkem jasný a proto se mohou aplikovat i na jiné situaci.
Nicméně, celá pointa zpětného pronájmu je že prodejce / nájemce majetek bude „aktivně využívat“ (a to je také jedna z podmínek kterou upravuje SFAS 98.8).
Každopádně, tato situace je podezřelá. Kdybych byl auditor té firmy (a pokud bych nebyl slepí) věnoval bych jí zvýšenou pozornost.
Protože zvýšená pozornost auditora není příliš příjemná a bývá drahá (nakonec, já účtuji za hodinu), firma (pokud by byla rozumná) by se opravdu měla snažit celé záležitosti vyhnout.
Kdyby ne, já bych trval na předložení objektivního důkazu, který jednoznačně prokazuje že majetek je skutečně na konci své životnosti, pak (protože takový důkaz asi bude chybět) bych velmi pečlivě aplikoval kriterii 3 a 4 (obzvláště 4) abych potvrdil že se skutečně jedná o pronájem.
Nakonec, znova musím upozornit na skutečnost že tito a podobné operace, často nevznikají proto že mají ekonomický smysl ale proto aby skreslili výkaznictví (nebo případně z daňových důvodů).
PROTO, SILNĚ DOPORUČÍ JE NEDĚLAT.
Pokud je zcela evidentní, že se jedná naprosto legitimní operaci, stejně silně doporučují, všechny aspekty operace pečlivě zdokumentovat (protože je pravděpodobní že někdy v budoucnosti se tato operace bude muset obhajovat před někým, kdo se bude urputně snažit dokázat že legitimní nebyla).
Možná by také nebylo zbyteční uvést to FASB praví:
SFAS 13.33:
If the lease meets one of the criteria for treatment as a capital lease (see paragraph 7), the seller-lessee shall account for the lease as a capital lease; otherwise as an operating lease. Any profit or loss on the sale 22b shall be deferred and amortized in proportion to the amortization of the leased asset, 23 if a capital lease, or in proportion to the related gross rental charged to expense over the lease term, if an operating lease, unless:
a. The seller-lessee relinquishes the right to substantially all of the remaining use of the property sold (retaining only a minor portion of such use), 23a in which case the sale and the leaseback shall be accounted for as separate transactions based on their respective terms. However, if the amount of rentals called for by the lease is unreasonable under market conditions at the inception of the lease, an appropriate amount shall be deferred or accrued, by adjusting the profit or loss on the sale, and amortized as specified in the introduction of this paragraph to adjust those rentals to a reasonable amount.
b. The seller-lessee retains more than a minor part but less than substantially all of the use of the property through the leaseback and realizes a profit on the sale in excess of (i) the present value of the minimum lease payments over the lease term, if the leaseback is classified as an operating lease, or (ii) the recorded amount of the leased asset, if the leaseback is classified as a capital lease. In that case, the profit on the sale in excess of either the present value of the minimum lease payments or the recorded amount of the leased asset, whichever is appropriate, shall be recognized at the date of the sale. For purposes of applying this provision, the present value of the minimum lease payments for an operating lease shall be computed using the interest rate that would be used to apply the 90 percent recovery criterion of paragraph 7(d).
c. The fair value of the property at the time of the transaction is less than its undepreciated cost, in which case a loss shall be recognized immediately up to the amount of the difference between undepreciated cost and fair value.
SFAS 13.7 (edited):
…If at its inception … a lease meets one or more of the following four criteria, the lease shall be classified as a capital lease by the lessee. Otherwise, it shall be classified as an operating lease. …
a. The lease transfers ownership of the property to the lessee by the end of the lease term …
b. The lease contains a bargain purchase option …
c. The lease term …is equal to 75 percent or more of the estimated economic life of the leased property… . However, if the beginning of the lease term falls within the last 25 percent of the total estimated economic life of the leased property, including earlier years of use, this criterion shall not be used for purposes of classifying the lease.
d. The present value at the beginning of the lease term of the minimum lease payments …, excluding that portion of the payments representing executory costs such as insurance, maintenance, and taxes to be paid by the lessor, including any profit thereon, equals or exceeds 90 percent of the excess of the fair value of the leased property … .
SFAS 98.8 (edited)
A normal leaseback is a lessee-lessor relationship that involves the active use of the property by the seller-lessee in consideration for payment of rent, including contingent rentals that are based on the future operations of the seller-lessee, and excludes other continuing involvement provisions or conditions described in paragraphs 11-13 of this Statement. The phrase active use of the property by the seller-lessee refers to the use of the property during the lease term 5 in the seller-lessee's trade or business, provided that subleasing of the leased back property is minor. If the present value of a reasonable amount of rental for that portion of the leaseback that is subleased is not more than 10 percent of the fair value of the asset sold, the leased back property under sublease is considered minor. Active use of the property may involve the providing of services where the occupancy of the property is generally transient or short-term and is integral to the ancillary services being provided. Those ancillary services include, but are not limited to, housekeeping, inventory control, entertainment, bookkeeping, and food services. Thus, the use of property by a seller-lessee engaged in the hotel or bonded warehouse business or the operation of a golf course or a parking lot, for example, is considered active use.