Zastavenie odpisovania majetku

Dobry den, rad by som Vas poziadal o nazor k nasledovnemu pripadu:Spolocnost nadobudla v roku 2003 budovu v hodnote 35 000 000 SK, zivotnost 35 rokov. Budova sa odpisuje linearne.Je mozne pouzit rezidualnu hodnotu v tomto pripade? Kedze ceny nehnutelnosti v danej lokalite stupaju, realna trhova cena budovy je vyssia ako 35 000 000. Mozme na zaklade toho povedat ze by sa budova nemala odpisovat???Vysledkom by bol realnejsi pohlad na situaciu spolocnosti. Pripominam ze spolocnost uplatnuje model historickych cien, tz. neprecenuje dlhodoby hmotny majetok. Cely tento priklad by som rad pouzil na studijne ucely, kedze som studentom ekonomickej univerzity.Uvazujme ze je mozne aby sa budova neodpisovala s ucinnostou od 1.5.2007. Co je potrebne urobit???Posledna vec, budova sa vyuziva na podnikatelske ucely. Predpokladajme ze v roku 1.1.2009 by sa spolocnost rozhodla budovu predat. Vykazala by ju podla IFRS 5 ako majetok urceny na predaj???Ake vsetky operacie by bolo potrebne urobit. V akej cene by bola zauctovana v obdobi od rozhodnutia predat ju do momentu skutocneho predaja??Medzi rozhodnutim predat budovu a skutocnym predajom by ubehol par mesiacov.Dakujem pekne za Vas nazor.

Bohužel, nemovitosti jsou celkem těžký účetní oříšek právě proto, že jejich skutečná hodnota roste, zatímco jejich účetní hodnota klesá.

Než se pustím do teoretické debaty, proberu pravidla.

Pokud firma zvolila model historické ceny, podle IAS 16.50 má povinnost hmotný majetek (jakýkoliv, včetně nemovitosti, pokud se na ni nevztahuje IAS 40) odepisovat po dobu jeho skutečné životnosti. Pokud firma nemovitost skutečně neplánuje užívat 35 let, pravděpodobně se dopustila chyby (úmyslně zkreslený odhad), když stanovila tuto dobu nereálné životnosti, a potažmo odpisovou dobu.

Poznámka: pokud zvolila právě 35 let, protože toto nařizuje slovenská legislativa, zcela jistě se dopustila chyby, protože při aplikaci IFRS vychází z účetní úpravy, která nebyla vytvořená na základě srovnatelného koncepčního rámce, což IAS 8.12 neumožňuje.

Co se zpomalení odpisů týče, protože doba životnosti se stanovuje odhadem, vztahuje se na ni (mimo jiné) IAS 8.34, který umožní tento odhad (a s ním dobu odepisování) změnit (pokud ke změně existuje nějaký rozumný a obhajitelný ekonomický důvod).

Nakonec, pokud se budova bude prodávat (pokud nenastala chyba), postupuje se stejně jako u jiného majetku (příklad účtování jsem uvedl v předchozím příspěvku, tak ho zde nebudu opakovat). Jednou jak se rozhodne budovu prodat, je nutné (podle IFRS 5) zjistit reálnou hodnotu minus náklady na likvidaci (fair value less cost to sell) a majetek vykazovat v této, nebo účetní hodnotě, podle toho, která je nižší. Pokud je nižší ta první a pokud k likvidaci dojde za více než rok, je také nutné tuto částku diskontovat. Nakonec se nemovitost (znovu podle IFRS 5) vykazuje odděleně od ostatního majetku (obzvláště ostatního hmotného) do dne likvidace.

Toto opatření však neudělá nic proto, aby vyřešilo problém, který nastiňujete: že účetní hodnota nemovitosti klesá, zatímco její reálná hodnota stoupá.

Protože ani model přeceňování není žádnou zárukou (nakonec, je téměř nemožné potvrdit, že reálná hodnota zjištěná odhadem zobrazuje skutečnost, nikoli pouze zbožné přání vedení, které znalce najímá a platí), IFRS je na tento problém krátký.

Účetní v USA (kteří čelí podobnému problému) však dávno našli „bezva fintu“.

Spočívá v tom, že přesvědčí vedení, že je pro ně výhodnější nemovitost prodat a opět pronajmout (tzv. sale-leaseback).

Obvykle se to dělá tak, že se vedení vysvětlí, že pokud se nemovitost prodá, dostanou se peníze, které se mohou investovat do nového firemního letadla nebo reprezentativního vozu, nebo dokonce do výzkumu a vývoje, nebo mimořádných dividend (aby i akcionáři měli radost).

Dál se jim vysvětlí, že pokud se stejná nemovitost pronajme zpět, nejenže se nikdo nemusí stěhovat, ale (protože se asi bude jednat o operativní leasing) vytvoří se tím mimorozvahové financování (off balance sheet debt). Takové financování, mimo jiné, zvýší ukazatele ROA, sníží ukazatele jako debt to equity, a vede k tomu, že banky jsou ochotny dávat půjčky za nižší úroky.

Z pohledu účetního tzv. syntetický leasing vyřeší tři problémy. Zaprvé zaručí, že sedí rozvaha (zatím co je možné pochybovat o hodnotě budovy, o hodnotě peněz získaných z jejího prodeje žádná pochybnost není). Zadruhé, sedí i výsledovka (zatím co před tím firma vykazovala nereálné odpisy, u pronájmu vykazuje reálný tržní nájem). Nakonec přesvědčí ředitele, že účetní dokáže víc než pouze prudit a buzerovat (na základě nějakých standardů, kterým ředitel stejně nerozumí) a že možná nastal čas na zvýšení platu.

Jediný drobný problém je, že (z nějakého pro mne nepochopitelného důvodu) předsedovi IASB (David Tweedy) vadí syntetický leasing nemovitostí téměř tolik jako syntetický leasing letadel, a proto urputně bojuje za zpřísnění IAS 17 (na kterém momentálně také pracuje FASB).

Jinak, pokud byste se chtěl pustit do opravdu zajímavé studentské práce, možná byste mohl zkusit obhájit zpřísnění IAS 17, které by však obsahovalo výjimku pro nemovitosti (vyplývající z jejich jedinečné ekonomické povahy), podobně jako IFRS 3 obsahuje výjimku pro goodwill (která odráží jeho výjimečnost).

Přidat komentář