Výstavba - developerská činnost

Dobrý deň, rada by som využila toto diskusné forum na konzultáciu ohľadom problemu oceňovania výstavby, ktorá sa uskutočňuje formou developerskej činnosti, teda výstavbu objektu realizuje spoločnosť, za týmto účelom založená, ktorý tento nakoniec predá.V procese výstavby je to vykazované ako zásoba.Obstaraný je pozemok, na ktorom bude výstavba uskutočňovaná. Rada by som sa opýtala na váš názor, či , s pohľadu US GAAP, pozemok v čase, keď prebiehajú prípravné práce (projekty, povolenia...), má byť už súčasťou ocenenia zásob (alebo zatiaľ vykázaný ako pozemok), alebo nie. Rovnako by ma zaujímal názor na zahrnutie úrokov z úverov a pôžičiek, prípadne kurzových rozdielov do ocenenia takejto zásoby.

Dobrý den,

Na nemovitosti se vztahuje samostatná vyhláška (SFAS 67), která umožňuje kapitalizaci všech přímých nákladů (a také těch nepřímých, které přímo souvisí s výstavbou).

Na rozdíl od statutárních účetních systémů (jako například ten český), US GAAP firmám nepřikazuje strukturu rozvahy, ani klasifikaci položek. Proto firma může (více či méně) majetek klasifikovat tak, jak samá uzná za vhod.

Jediná konvence, která se musí dodržovat, je, že pokud se majetek bude likvidovat prodejem ode dne závěrky, měl by se vykazovat jako součást krátkodobého majetku (kromě v případě, že ho firma míní držet značnou dobu). Pokud ho firma označí jako „zásobu“, nebyla by to chyba (pokud bude jasné, že se jedná o výstavbu nemovitosti, a ne běžný výrobek).

Pokud se majetek nakonec bude zpeněžovat pronájmem, nebude se vykazovat krátkodobě, nýbrž dlouhodobě. Znova se má zvolit klasifikace / označení, která dává najevo, o co se jedná.

Nakonec, během výstavby je nutné sdělit, že se jedná o majetek, který se teprve tvoří (jak to firma udělá, je znova věc vlastního úsudku).

Pardon, zapomněl jsem odpovědět na tu poslední otázku.

Ano, úrok by se do ceny pořízení zahrnul (během výstavby by se kapitalizoval).

Také musím upozornit na důležitý rozdíl mezi US GAAP a IFRS.

Na rozdíl od IFRS který (zatím) nevyžaduje kapitalizaci úroku, SFAS 34 takovou kapitalizaci nařizuje, jakmile se jedná o „majetek vytvořený ve vlastní režii“ nebo „projekt na prodej nebo pronájem“. Proto úrok nejenže kapitalizovat můžete, Vy ho kapitalizovat musíte.

A nejedná se pouze o specifický úrok, kapitalizovat se musí také obecní.

Takováto situace by nastala, kdyby firma měla nějaké úvěry, které se nevztahují na žádný konkrétní projekt.

Také může nastat hybridní situace, kdy se projekt financuje jak ze specifických, tak z obecních zdrojů.

Například, firma XYZ začne projekt, který bude stát 1,000,000. Na projekt si vezme specifickou půjčku (kde projekt slouží jako jistina), ale banka nepůjčí 100%, nýbrž pouze 50%. Firma zbytek proto musí financovat z „vlastních“ zdrojů. Pro jednoduchost řekněme, že projekt byl zahájen 1.1.20X1, ukončen 31.12.20X1 a že za úvěr se platí 5%.

Do ceny projektu firma proto nezahrne pouze specifický úrok (25,000), ale také obecní.

Tento spočítá tak, že zjistí, že během roku X1 měla dvě další (nespecifické) půjčky ve výši 10,000,000 a 20,000,000, na kterých platí 6%, resp. 8%. Pak spočítá vážený průměrný úrok (7.33%) a do ceny projektu zahrne dalších 36,667.

Aby to nebylo dostatečně složité, SFAS 34 počítá s tzv. borrowings, do kterých se také může zahrnout implicitní úrok (například u závazků z obchodního styku). Naštěstí (z pohledu dcery) tyto kalkulace obvykle dělá mateřská organizace.

Nakonec, kursové rozdíly by se také (implicitně) kapitalizovaly, pokud by se jednalo o úvěr, kde se úrok platí v cizí měně.

No, to ste mi to teda nezjednodušil:-) Vychádza mi z toho, ale zásadný rozdiel medzi kapitalizáciou úrokov podľa IFRS a US GAAP. Podľa IFRS je potrebné vymedziť iba úroky z úverov, ktoré sa priamo viažu k výstavbe nehnuteľnosti a posúdiť ich v závislosti od ich miery aktivácie. Naopak, ak tomu, dobre rozumiem, podľa US GAAP, sa kapitalizuje akýkoľvek úrok z úveru, ktorý spoločnosť čerpá - prevádzkový, či investičný.
Týka sa to len bankových úverov (a úrokov z nich), alebo akýchkoľvek úverov (napr. od akcionárov).

Ďakujem a prajem pekný večer

Bohužel se mýlíte. I podle IFRS se kapitalizuje obecní úrok jak vysvětluje IAS 23.14

To the extent that an entity borrows funds generally and uses them for the purpose of obtaining a qualifying asset, the entity shall determine the amount of borrowing costs eligible for capitalisation by applying a capitalisation rate to the expenditures on that asset. The capitalisation rate shall be the weighted average of the borrowing costs applicable to the borrowings of the entity that are outstanding during the period, other than borrowings made specifically for the purpose of obtaining a qualifying asset. The amount of borrowing costs that an entity capitalises during a period shall not exceed the amount of borrowing costs it incurred during that period.

S IAS 23.11, 23.14 mi však vyplýva, že kapitalizovať by sa mali len úroky (ak to nie je jednoznačné, tak na základe odhadu), ktoré sa priamo (alebo aj nepriamo, nie sú konkrétne určené na obstaranie aktíva, ale dá sa predpokladať, že sa prostriedky na obstaranie používajú, pretože účelový úver nepokrýva celú finančnú potrebu) viažu k obstaraniu daného aktíva.
Možno to len správne nechápem?
Ďakujem za trpezlivosť

Není zač.

Nevím, zda používáte originál, či překlad, ale IAS 23.11 (poslední věta) praví:

As a result, the determination of the amount of borrowing costs that are directly attributable to the acquisition of a qualifying asset is difficult and the exercise of judgement is required.

Tato věta pouze potvrzuje to, co všichni už dávno víme: zjištění obecné sazby je náročné a vyžaduje značnou míru úsudku (vlastního rozumu). V žádném případě však neříká, že se tomuto úkolu můžeme vyhnout pouze proto, že to bude náročné a hodně práce.

Bohužel, účetnictví někdy bývá náročné a hodně práce (proto nám tolik platí).

Podobně, odst. 14 praví:

14 To the extent that an entity borrows funds generally and uses them for the purpose of obtaining a qualifying asset, the entity SHALL determine the amount of borrowing costs eligible for capitalisation by applying a capitalisation rate to the expenditures on that asset.

Hrubý (a zjednodušený) překlad by byl:

Do té míry, co firma používá obecné úvěry na financování projektu, MUSÍ zjistit, jakou část má kapitalizovat …

Nezapomínejte, slovo „shall“ je příkaz.

Jediné, co může být trochu nejasné, je výraz „to the extent that“.

Tento výraz se nemůže interpretovat (jak to občas bývá) jako „do té míry, jak se nám chce, a jak to děláme podle národních standardů“.

Naopak se má interpretovat jako „obecní úrok je sazba, která se skládá ze sazeb (jejich váženého průměru) souvisejících z úvěrů, které jednotka MOHLA čerpat na financování projektu“ (zda je skutečně čerpala, či nikoli, se stejně zjistit nedá, tak se po tom nepátrá).

Například, pokud firma získá bezúčelovou půjčku, za kterou ručí veškerým svým majetkem, jednalo by se o obecní úvěr. Naopak, pokud by získala půjčku na nákup stroje, který pak slouží jako jistina pro půjčku, jednalo by se o specifický.

Zároveň, složitější firmy musí sledovat, komu úvěr patří a kdo z něj může čerpat.

Například, firma XYZ (mateřská organizace) má tři dcery X, Y a Z. XYZ si vzala úvěr 1, za který ručí veškerým svým majetkem. Dcera X si vzala úvěr 2, za který (protože je samostatná právnická osoba) ručí pouze vlastním majetkem (definován podle zákonů země, kde podniká). Dcera Y si vzala úvěr 3, za který sice ručí vlastním majetkem, ale (aby získala lepší úrok) půjčku zároveň garantuje matka. Nakonec, dcera Z (která nemá žádné vlastní úvěry) realizuje projekt. Do tohoto projektu zahrne úrok z úvěru 1 a 3, nikoli úvěru 2.

Samozřejmě, protože US GAAP (na rozdíl od IFRS) přikazuje kapitalizaci úroků ve všech případech (mimochodem, IASB už rozhodla, že IFRS to také brzy začne vyžadovat), firmy jsou na tento úkol připravené, počítají s tím, a tak si od začátku připraví adekvátní dokumentaci (bez které je to poměrně náročné).

Jinak, abych se vrátil k Vaší interpretaci IAS 23.11 a 14.

Nejste sama. Většina lidí se staví k IFRS podobně jako Vy. Místo toho, aby IFRS interpretovali tak, jak jeho tvůrci měli na mysli, interpretují ho tak, aby minimalizovali rozdíly mezi IFRS a těmi národními standardy, které se učili ve škole a na které jsou zvyklí.

Bohužel, tyto systémy jsou naprosto nesrovnatelné.

Národní systémy jsou zákonem, jsou tvořené vládou a jejich cílem je (primárně) usnadnit výběr daní. IFRS zákonem nejsou, jsou tvořené nezávislou nevládní organizací a jejich cílem je (primárně) umožnit investorům kupovat a prodávat akcie.

Protože většina firem / účetních k IFRS přišla jako slepí k houslím (většina evropských podnikatelů nikdy investorům informace neposkytovala, poskytovat je nechce a proto netuší, proč by se měli zatěžovat tím, aby aplikovali IFRS tak, aby dělaly něco, čemu by stejně nejraději zabránili), netuší, co s nimi.

Většina z nich proto nečte text IFRS s cílem pochopit jeho smysl, ale s cílem do něj nacpat národní postup.

Nejsou sami. Ani evropští auditoři se nesnaží aplikovat IFRS tak, jak se aplikovat má. Naopak se zabývají tím, že pro firmy jejich národní standardy konvertují na „IFRS“ (za nemalé peníze), a pak tyto zprávy (které se skutečnými IFRS nemají nic společného) ochotně podepisují (za nemalé peníze).

Samozřejmě že se jedná o dočasný stav. Někdy v budoucnosti v Evropě vznikne skutečný kapitálový trh a opravdový regulátor (ne pouze to bezzubé sdružení, co to má na starost dnes). Jednou jak toto nastane, firmy a auditoři začnou své povinnosti brát vážně.

Ale to je však budoucnost.

Současnost je, že klidně můžete pokračovat, a IFRS interpretovat tak, jak ho interpretujete.

Je to sice zcela špatně, ale není nikdo, komu by to mohlo vadit.

Dávejte však pozor při aplikaci US GAAP. V USA existují auditoři, regulátor, státní zástupce, investoři a také celá řada právníků, kteří se v řádné aplikaci US GAAP vyznají. Těmto lidem, na rozdíl od většiny Evropanů, skutečně vadí, když se nepostupuje správně, takže následky za chybnou aplikaci US GAAP bývají řádově vážnější.

Přidat komentář