16. Lis 2006
3
Dobrý den pane Mládku, mám na Vás dotaz ohledně vykazování incentives ve vztahu k reálné hodnotě. Vlastníme administrativní budovu, kterou pronajímáme klientům. V souladu s IAS 40 vykazujeme tuto budovu v reálné hodnotě. Reálnou hodnotu nám určuje nezávislý znalec, na základě budoucích cash flow. U nájemních smluv je běžně použité rent free period většinou v řádech měsíců. Z rozdílu mezi platbami nájemného a uznanými výnosy nám vzniká aktivum - časově rozlišené příjmy, které umořujeme tak, aby výše výnosů byla po dobu nájmu stejná. § 50 IAS 40 říká, že by společnost neměla duplicitně vykazovat aktiva nebo závazky při zobrazení reálné hodnoty.Znamená to, že bychom měli hodnotu budovy oceněné reálnou hodnotou (určenou znalcem) ponížit o výši časově rozlišených příjmů a nebo budovu vykazovat v reálné hodnotě určené znalcem? Např. reálná hodnota budovy určená znalcem - 50 Mio EUR, časově rozlišené příjmy 1 Mio EUR. Vykáži budovu v hodnotě 49 Mio EUR a aktivum z rozlišených příjmů 1 Mio, dohromady 50 Mio EUR a nebo vykáži budovu v hodnotě 50 Mio EUR a aktivum z rozlišených příjmů 1 Mio. EUR, dohromady 51 Mio EUR. To by mělo jistě dopad i na výši vykázáné ztráty nebo zisku ze změny reálné hodnoty ve výsledovce.Děkuji za odpověďLukáš
Re: IAS 40 - incentives
Napsal uživatel Mladek dne Po, 11/20/2006 - 15:47.
Není zač ale z vašeho popisu transakce mi není jasné co se vlastně děje.
To časové rozlišení vzniká proč? Nájemce vám z začátku neplatí?
A proč Vám vlastně neplatí?
Pojem „časové rozlišení“ jak ho používáte mi není dostatečně jasný.
Jedná se o pre-paid expense, unearned revenue, accrued expense nebo accrued revenue?
Zkuste mi, prosím poskytnout podrobnější příklad čísl + účtování.
To časové rozlišení vzniká proč? Nájemce vám z začátku neplatí?
A proč Vám vlastně neplatí?
Pojem „časové rozlišení“ jak ho používáte mi není dostatečně jasný.
Jedná se o pre-paid expense, unearned revenue, accrued expense nebo accrued revenue?
Zkuste mi, prosím poskytnout podrobnější příklad čísl + účtování.
Re: Re: IAS 40 - incentives
Napsal uživatel Lukáš dne Út, 11/21/2006 - 10:49.
Dobrý den,
pokusím se to lépe vysvětlit pomocí příkladu.
Máme uzavřenou pětiletou nájemní smlouvu s klientem, s měsíčním nájmem 1 000 EUR. Dále je ve smlouvě uvedeno, že prvních šest měsíců klient nájemné neplatí (tzv. rent free period).
Celkové nájemné je tedy ((5*12)-6) * 1000 = 54 000, z čehož dostaneme měsíční tržby 54 000/ (5*12) = 900.
Prvních šest měsíců účtujeme:
MD/D
příjmy příštích období 900/tržby 900
Další měsíce:
pohledávky 1000/tržby 900 + příjmy příštích období 100
Pokud by nájem začal 1.1. tak k 31.12. - datu sestavení účetní závěrky, vykážeme aktivum - příjmy příštích období ve výši 4 800 EUR (6* 900) - (6*100)).
Rent free period závisí na vyjednávací síle a pozici klienta :)
Děkuji za odpověď
Lukáš
pokusím se to lépe vysvětlit pomocí příkladu.
Máme uzavřenou pětiletou nájemní smlouvu s klientem, s měsíčním nájmem 1 000 EUR. Dále je ve smlouvě uvedeno, že prvních šest měsíců klient nájemné neplatí (tzv. rent free period).
Celkové nájemné je tedy ((5*12)-6) * 1000 = 54 000, z čehož dostaneme měsíční tržby 54 000/ (5*12) = 900.
Prvních šest měsíců účtujeme:
MD/D
příjmy příštích období 900/tržby 900
Další měsíce:
pohledávky 1000/tržby 900 + příjmy příštích období 100
Pokud by nájem začal 1.1. tak k 31.12. - datu sestavení účetní závěrky, vykážeme aktivum - příjmy příštích období ve výši 4 800 EUR (6* 900) - (6*100)).
Rent free period závisí na vyjednávací síle a pozici klienta :)
Děkuji za odpověď
Lukáš
Re: Re: Re: IAS 40 - incentives
Napsal uživatel Mladek dne Út, 11/21/2006 - 22:15.
Děkuji za upřesnění.
Myslel jsem si, že se jedná o něco takového, ale nebyl jsem si úplně jist :-)
Nejprve, než budu reagovat na Vaši otázku musím upozornit, že já (osobně) nesouhlasím s tím, aby se fair value model vůbec používal.
Důvodem je, že jsem (po mnoha letech praxe) nabyl přesvědčení, že pokud účetní pravidla nabídnou možnost přeceňovat majetek (na základě něčeho jiného než tržní ceny, a to pouze u finančních nástrojů), vedení firem se chopí příležitosti, a místo toho, aby poskytovalo obraz, který je zakotven v objektivně zjistitelných faktech, začne poskytovat obraz, který možná bude odrážet jejich představu skutečnosti, ale se skutečnou skutečností to bude mít jen málo společného.
Ano, chápu, že jsou tací, kteří si myslí, že lidem je možné věřit a že tito lidé se vždy budou snažit poskytovat pravdivý a věrný obraz místo toho, aby se ho pokoušeli účelově zkreslit (a někteří z nich i píšou účetní pravidla). Já mezi ně však nepatřím.
Jinak řečeno, jako investor bych se akcií firmy, která volí model přeceňování, nedotknul ani s desetimetrovou tyčí.
Nebo, jako účetní, pokud bych pracoval pro někoho, kdo mne do takové volby tlačí, nejprve bych vysvětlil všechny souvislosti. Pokud by tlačil i nadále (což by se stát nemělo, pokud by se jednalo o rozumného člověka), uvědomil bych si, že každý odhad se nakonec ukáže být špatný (někdy o málo, někdy o moc, ale vždy o něco), a pokud (nebo spíš až) začnou lítat tresty, je pravděpodobné, že jeden schytám, protože já (ne ten ignorant, pro kterého pracuji) jsem ten, kdo se má vyznat v účetních souvislostech.
Nakonec, jako poradce svým klientům jednoduše radím: nedělejte to. Většina mne nakonec (jednou jak se jim všechny souvislosti uleží v hlavě) poslechne. Ten zbytek pak pošlu za jinými poradci, kterým nevadí svým klientům říkat pouze to, co chtějí slyšet.
Každopádně, Vy jste se ale neptal na můj názor týkající přeceňování.
Vy jste se ptal na můj názor týkající se správného výkladu IAS 40.50.c.
S tím Vám ale asi nepomůžu.
Podle mého, pokud pronajímatel nájemci nabídne jako „incentive“ nějakou bezplatnou dobu, nejedná se o žádné časové rozlišení, ale o financování plus slevu. Jinak řečeno, pronajímatel poskytuje službu, a pokud nájemník za tu službu neplatí ihned, pronajímateli vzniká pohledávka.
Proto, podle mého správný postup je tento:
Po dobu prvních 6 měsíců
MD: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 900
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 900
Po dobu posledních 54
MD: Cash (peníze) / 1,000
D: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 100
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 900
Dále, protože se jedná o pohledávku, na tuto transakci se vztahuje (mimo jiné) IAS 39.46, který vyžaduje, aby se všechny pohledávky diskontovaly.
Proto, zcela správně by měl vypadat nějak takto:
První měsíc:
MD: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 900.00
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 894.04
D: deferred interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 5.96
Druhý měsíc:
MD: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 900
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 888.12
D: Deferred interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 11.88
Sedmý měsíc:
MD: Cash (peníze) / 1,000.00
MD: Deferred interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 0.83
D: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 100.00
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 900.00
D: Interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 0.83
Atd.
Pravdou je, že ten druhý postup je relativně složitý a (upřímně) nepřináší o tolik pravdivější a věrnější obraz, takže (pokud bych o tom účtoval já) na základě všeobecné výjimky cost versus benefit bych zvolil první postup. To samozřejmě platí, pouze pokud by se nepřekročilo roční období, a pouze pokud by rozdíl mezi nominální a současnou hodnotou nebyl materiální.
Tato pohledávka by však na reálnou hodnotu majetku neměla mít sebemenší vliv.
Důvodem je, že IAS 40.45 praví (mimo jiné), že reálná hodnota by měla vycházet z tržních cen (pro podobný majetek) na aktivním trhu. Pokud si odpustíme, že „aktivní“ (dle všeobecně uznávané definice tohoto výrazu) trh pro nemovitosti neexistuje, z tohoto ustanovení vyplývá, že platební podmínky nájemní smlouvy by na reálnou hodnotu (která se zjišťuje nezávisle) neměly mít žádný vliv.
Toto myšlení se dál rozvíjí v odstavci 46, a výslovně se potvrzuje odstavcem 49, který zakazuje vycházet z value in use (což vylučuje brát v potaz specifickou dohodu).
Nakonec, protože vlastnictví nemovitosti a její pronájem jsou dvě odlišné ekonomické činnosti (ta první spočívá v tom, že firma spekuluje s růstem hodnoty nemovitosti, zatímco ta druhá je služba: pronájem), nevidím žádný pádný důvod, proč bych měl pohledávku odečítat od (relativně) objektivně zjištěné reálné hodnoty.
Vy ano?
Jak tedy chápat odstavec 50 c), který klade (podle mého) zcela nekonzistentní požadavky?
Ježíš, to já nevím, já jsem ten blábol nepsal.
Ale já bych se stejně do takové bryndy nikdy nedostal.
Protože mne by v životě nenapadlo zvolit model reálné hodnoty, já se nemusím vyznat ve 26 odstavcích neuvěřitelných keců. Mně by stačily dvě krátké a zcela srozumitelné věty.
Jo, možná by se můj postoj nezamlouval siru Davidovi (ten je do přeceňování celý blázen).
Ale sirův Davidův postoj se nezamlouvá mne.
Takže jsme si kvit.
Myslel jsem si, že se jedná o něco takového, ale nebyl jsem si úplně jist :-)
Nejprve, než budu reagovat na Vaši otázku musím upozornit, že já (osobně) nesouhlasím s tím, aby se fair value model vůbec používal.
Důvodem je, že jsem (po mnoha letech praxe) nabyl přesvědčení, že pokud účetní pravidla nabídnou možnost přeceňovat majetek (na základě něčeho jiného než tržní ceny, a to pouze u finančních nástrojů), vedení firem se chopí příležitosti, a místo toho, aby poskytovalo obraz, který je zakotven v objektivně zjistitelných faktech, začne poskytovat obraz, který možná bude odrážet jejich představu skutečnosti, ale se skutečnou skutečností to bude mít jen málo společného.
Ano, chápu, že jsou tací, kteří si myslí, že lidem je možné věřit a že tito lidé se vždy budou snažit poskytovat pravdivý a věrný obraz místo toho, aby se ho pokoušeli účelově zkreslit (a někteří z nich i píšou účetní pravidla). Já mezi ně však nepatřím.
Jinak řečeno, jako investor bych se akcií firmy, která volí model přeceňování, nedotknul ani s desetimetrovou tyčí.
Nebo, jako účetní, pokud bych pracoval pro někoho, kdo mne do takové volby tlačí, nejprve bych vysvětlil všechny souvislosti. Pokud by tlačil i nadále (což by se stát nemělo, pokud by se jednalo o rozumného člověka), uvědomil bych si, že každý odhad se nakonec ukáže být špatný (někdy o málo, někdy o moc, ale vždy o něco), a pokud (nebo spíš až) začnou lítat tresty, je pravděpodobné, že jeden schytám, protože já (ne ten ignorant, pro kterého pracuji) jsem ten, kdo se má vyznat v účetních souvislostech.
Nakonec, jako poradce svým klientům jednoduše radím: nedělejte to. Většina mne nakonec (jednou jak se jim všechny souvislosti uleží v hlavě) poslechne. Ten zbytek pak pošlu za jinými poradci, kterým nevadí svým klientům říkat pouze to, co chtějí slyšet.
Každopádně, Vy jste se ale neptal na můj názor týkající přeceňování.
Vy jste se ptal na můj názor týkající se správného výkladu IAS 40.50.c.
S tím Vám ale asi nepomůžu.
Podle mého, pokud pronajímatel nájemci nabídne jako „incentive“ nějakou bezplatnou dobu, nejedná se o žádné časové rozlišení, ale o financování plus slevu. Jinak řečeno, pronajímatel poskytuje službu, a pokud nájemník za tu službu neplatí ihned, pronajímateli vzniká pohledávka.
Proto, podle mého správný postup je tento:
Po dobu prvních 6 měsíců
MD: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 900
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 900
Po dobu posledních 54
MD: Cash (peníze) / 1,000
D: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 100
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 900
Dále, protože se jedná o pohledávku, na tuto transakci se vztahuje (mimo jiné) IAS 39.46, který vyžaduje, aby se všechny pohledávky diskontovaly.
Proto, zcela správně by měl vypadat nějak takto:
První měsíc:
MD: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 900.00
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 894.04
D: deferred interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 5.96
Druhý měsíc:
MD: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 900
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 888.12
D: Deferred interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 11.88
Sedmý měsíc:
MD: Cash (peníze) / 1,000.00
MD: Deferred interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 0.83
D: Rent receivable (pohledávka na nájemné) / 100.00
D: Rental revenue (výnosy z pronájmu) / 900.00
D: Interest revenue (odložené úrokové výnosy) / 0.83
Atd.
Pravdou je, že ten druhý postup je relativně složitý a (upřímně) nepřináší o tolik pravdivější a věrnější obraz, takže (pokud bych o tom účtoval já) na základě všeobecné výjimky cost versus benefit bych zvolil první postup. To samozřejmě platí, pouze pokud by se nepřekročilo roční období, a pouze pokud by rozdíl mezi nominální a současnou hodnotou nebyl materiální.
Tato pohledávka by však na reálnou hodnotu majetku neměla mít sebemenší vliv.
Důvodem je, že IAS 40.45 praví (mimo jiné), že reálná hodnota by měla vycházet z tržních cen (pro podobný majetek) na aktivním trhu. Pokud si odpustíme, že „aktivní“ (dle všeobecně uznávané definice tohoto výrazu) trh pro nemovitosti neexistuje, z tohoto ustanovení vyplývá, že platební podmínky nájemní smlouvy by na reálnou hodnotu (která se zjišťuje nezávisle) neměly mít žádný vliv.
Toto myšlení se dál rozvíjí v odstavci 46, a výslovně se potvrzuje odstavcem 49, který zakazuje vycházet z value in use (což vylučuje brát v potaz specifickou dohodu).
Nakonec, protože vlastnictví nemovitosti a její pronájem jsou dvě odlišné ekonomické činnosti (ta první spočívá v tom, že firma spekuluje s růstem hodnoty nemovitosti, zatímco ta druhá je služba: pronájem), nevidím žádný pádný důvod, proč bych měl pohledávku odečítat od (relativně) objektivně zjištěné reálné hodnoty.
Vy ano?
Jak tedy chápat odstavec 50 c), který klade (podle mého) zcela nekonzistentní požadavky?
Ježíš, to já nevím, já jsem ten blábol nepsal.
Ale já bych se stejně do takové bryndy nikdy nedostal.
Protože mne by v životě nenapadlo zvolit model reálné hodnoty, já se nemusím vyznat ve 26 odstavcích neuvěřitelných keců. Mně by stačily dvě krátké a zcela srozumitelné věty.
Jo, možná by se můj postoj nezamlouval siru Davidovi (ten je do přeceňování celý blázen).
Ale sirův Davidův postoj se nezamlouvá mne.
Takže jsme si kvit.