IAS 40

Dobry den, pan Mladek,chcela by som sa spytat na majetok patriaci pod IAS 40.Spolocnost s dlhorocnou historiou, este z cias Rakusko-Uhorska, teraz akciovka, po trasformacii na a.s. v devatdesiatych rokoch minuleho storocia postupne vznikali dcerske spolocnosti, do ktorych sa presunuli aktivity, ktore za socializmu zastresoval statny podnik - ako stravovanie, rekreacie; a aj v sucasnosti sa odclenuju niektore cinnosti - bezpecnostne sluzby, informatika,... do osobitnych spolocnosti, povacsine dcerskych.Nove spolocnosti zostavaju sidlit a vyuzivaju nehnutelnosti (budovy a pozemky), ktore vyuzivali na svoje aktivity aj pred ich odclenenim, nehnutelnosti sa im vsak nepredaju, ale prenajmu. V niektorych pripadoch 100%, niekedy vacsinovo. Tzn. nehnutelnosti ostavaju v majetku nasej spolocnosti.Dodavky energii - zmluvy s dodavatelmi si zabezpecuju sami, alebo cez vlastnika nehnutelnosti, nasledne sa prefakturuju. Upratovanie, bezpecnostne sluzby - maju svoje osobitne zmluvy. Velke opravy zabezpecuje vlastnik, mensie su v ich rezii.Ja mam dilemu.Patria nehnutelnosti prenajimane dcerskych spolocnostiam pod IAS 40, alebo mozu zostat pod IAS 16?Ja si myslim, ze patria pod IAS 40 - pretoze prijem z nich dosahujeme najmom, nie pouzivanim vo vyrobe, pri poskytovani sluzieb, na nasu administrativu. Si myslim, ze splnaju definaciu investicneho majetku v IAS 40.5.Nasi auditori maju iny nazor, tvrdia, ze prioritne neboli tieto nehnutenosti obstarane na to, aby sa na nich zarabalo formou prenajmu alebo na ucely kapitoloveho zhodnotenia. Ze to nie je (ani v sucasnosti) prioritny ucel ich pouzitia. Samozrejme, ze v tom s nimi suhlasim, myslim, ze aj tie najomne zmluvy su makksie ako by boli, ked by boli nehnutelnosti kupene na to, aby sa s nimi robili velke peniaze. Preto aj ten uvod, ako sa historicky dospelo k tejto situacii.Ale v sucasnosti - a to ja povazujem za podstatne - vynos z nich nie je zabezpeceny cez trzby za vyrobky a sluzby, ale je to vynos z ich prenajmu. A v momente, ked sa budova zacala prenajimat - a hoci aj dcerskej spolocnosti - doslo pre nasu spolocnost k zmene ucelu pouzitia nehnutelnosti a teda malo dojst aj k zmene ich vykazovania - z IAS 16 na IAS 40, podla 40.57.O tom ako sa vykazuje majetok prenajaty dcerskej spolocnosti v individualnej zavierke a v konsolidovanej zavierke hovori aj samotny IAS 40.15.Tak mam dilemu - ci sa treba drzat skutkoveho stavu (existuje najomna zmluva s inou spolocnostou, vynosom z majetku je najomne) alebo to treba posudzovat naozaj tak, ze hoci najom existuje, prirorita nie je na nom zarabat, a kedze je to prenajate nasim dcerskych spolocnostiam, tak je to vlasne na podporu nasej cinnosti a ostava to pod IAS 16.Z toho vlastne vyvstava aj otazka, co je  vlastne ucelom standardu IAS 40. Preco vznikol a co ma vlastne ukazat.Niekde som citala alebo pocula - ale neviem sa dopracovat, ze kde a ani neviem, ci je to teda pravda a ci si to presne pamatam: ze to bol vlastne prvy standard, ktory umoznoval realnu hodnotu. Ze vznikol prave pre to, aby sa majetok mohol ocenovat v realnej hodnote - a to naozaj len ten, ktory sa obstaral za ucelom kapitaloveho zhodnotenia.Samozrejme, ze zo zaradenia pod investicny majetok vyplyvaju aj ine zverejnovacie povinnosti podla IAS 40 (napr. realna hodnota, osobitne naklady, vynosy). Takze ak moze tento majetok ostat pod IAS 16, je to pre spolocnost jednoduchsie..Ale na druhej strane - ak ostane pod IAS 16 - mozem tento majetok povazovat za vyuzivany, alebo by som mala o nom uvazovat ako o nevyuzivanom?  

Ano, pokud se pronajima dceri, z pohledu konsolidovaneho celku se nemovitost vykazuje podle IAS 16.


IAS 40.15 In some cases, an entity owns property that is leased to, and occupied by, its parent or another subsidiary. The property does not qualify as investment property in the consolidated financial statements, because the property is owner-occupied from the perspective of the group....


Pokud vsak pronajimatel sestavuje vlastni,  individualni zpravu podle IFRS, muze ji vykazovat podle IAS 40.


... However, from the perspective of the entity that owns it, the property is investment property if it meets the definition in paragraph 5. Therefore, the lessor treats the property as investment property in its individual financial statements.


O historii fair value jsem se uz dlouho nezajimal, ale pokud si pamatuji spravne, do IFRS ji zavedl IAS 25. Do IAS 40 se pak dostala po tom, co se IAS 25 zrusil.


Proc jsou jina pravidla pro nemovitosti, ktere se pouzivaji a pro ty, ktere se pronajimaji? 


Udajne tato informace zajima uzivatele.  Mne osobne by stacilo, pokud by se to uvedlo v priloze, ale ja IFRS nepisu.


Proc IFRS pripousti fair vlaue u nefinacniho majetku?  S tim take nesouhlasim.  Ja bych to vyzadoval pouze u finacniho. O muj nazor se vsak bohuzel IASB nikdy nezajimal.

Dobry den, pan Mladek, dakujem za odpoved.


Ale stale nemam celkom jasno v pouziti tohto standardu.


1. Moja uvaha o vyzname a dovode vzniku IAS40 mala smerovat k tomu, ci je vykazovanie podla tohto standardu povinne, alebo dobrovolne - samozrejme, ze v pripade, ze spolocnost ma majetok, ktory sa kvalifikuje ako investicny majetok.


Ak spolocnost ma taky majetok a nepostupuje podla IAS 40, tzn. nevykaze ho osobitne a nezverejni pozadovane doplnujuce udaje, moze tvrdit, ze je v sulade s IFRS? Alebo je tento standard len dobrovolny a zalezi na uctovnej jednotke, ci to osobitne zverejni?


2. A druha vec, nad ktorom sa zamyslam, je to, co znamena spojenie v IAS 40.5, tzn. samotna kvalifikacia majetku za investicny majetok:


property ... held to earn rentals or for capital appreciation or both,r rather than for:


- use in the production or supply of goods or services or for administrativne purposes, or


- sale in the ordinary course of business.


Ci tu moze uvaha o nekvalifikacii majetku ako investicneho byt zalozena na tom, ze: ja to sice prenajimam, ale \nemyslim to tak\, pretoze moj povodny umysel nebol na tom zarabat tymto sposobom, ale tak sa to proste historicky vyvinulo...


Alebo o kvalfikacii na investicny majetok rozhoduje naozaj fakt, ze existuju najomna zmluva (bez ohladu, na to, v akej vyske je najomne), iny vynos z tohto majetku okrem vynosu z najmu nemam, takze splnam definiciu - ze majetok je drzany to earn rentals rather than use in the production or for admnistrativne purposes?


Ja viem, ze veci nie su cierno-biele, ale viete mi povedat, ku ktoremu usudku  by ste sa priklonili vy?


(Ja si myslim, ze je o investicny majetok. A tiez si myslim, ze uvaha o umysle uctovnej jednotky je pri ne/kvalifikacii majetku ako investicneho je pouzitelna len v pripade, ze majetok sa obstaral, zatial sa nepouzil na najom ani vo vyrobe (tzn. nepoznam jeho realne vyuzitie), ale pri zaradeni pod IAS 16 alebo pod IAS 40 pouzijem prave ten umysel, na co ho spolocnost mieni pouzit - ak na vlasnu vyrobu - IAS16; ak na najom alebo ho drzi, lebo kapitalove zhodnotenie - IAS40.)


(keby v standarde bolo napisane: held to earn rentals or for capital appreciation, not to use in the production or... cela ta uvaha by pravdepodobne nevznikla, pretoze by to bolo jasne. spojenie rather than tam vnasa tu nejodnoznacnost...)


Dakujem.


 

Dobry den,


ne, IAS 40 neni dobrovolny.  Pokud se jedna o investment property, tak se aplikuje IAS 40.


IAS40.2 This Standard shall be applied in the recognition, measurement and disclosure of investment property.


Ja v tom zadnou vedu nevidim.  Pokud nemovitost drzim proto, abych ji pronajimal nebo prodal, je to investment property. Pokud ne, neni to investment property.


Co se dopadu na finacni zpravu tyce, tam nebude zadny velky rozdil, krome v pripade, ze se aplikuje model fair value.  Pokud se aplikuje model cost, tak jediny rozdil bude v tom, ze se majetek na rozvaze oznaci tak, aby bylo jasne, ze se jedna o investment property.


A to rozhodnuti vykazovat jako investment property neni ani nezvratne.  Podle odstavcu 57 az 65 je mozne majetek preklasifikovat jako PP&E, pokud se zacne uzivat, nebo jako investment property, pokud se prestane uzivat a zacne pronajimat nebo pripravovat na prodej.


Vase dilema proto prilis nechapu.

 




Pan Mladek, dakujem velmi pekne za vas cas a ochotu.


Ja som mala nazor vytvoreny, tiez si myslim, ze standard je povinny, a ze dodrzat ho nie je ziadna veda, ak mam ocenenie v cost modeli. A myslim si, ze mame majetok, ktory sa kvalifikuje ako investment property.


Ale nasi auditori (patria do velkej 4) sa poradili so svojimi IFRS expertami a ich nazor bol iny: Z pohladu individualnej zavierky – pokial mame spravne informacie, ziadny z majetku (budovy a pozemnky), ktory prenajimate nebol primarne obstaravany a ani nie je drzany primarne za ucelom ziskavania prijmov z najmu a ani kapitaloveho zodnotenia. (Napriklad budovy, kt. prenajimate dcerskym spolocnostiam plnia administrativnu funckciu, futbalovy stadion sluzi na propagaciu a podobne…).Ak ste vsak v ramci prenajimaneho majetku identifikovali nejake polozky, kt. boli obstarane vyhradne za ucelom prijmov z najmu, alebo kapitaloveho zhodnotenia, tieto by mohli spadat pod IAS 40.


Oni operuju tym primarnym ucelom (podciarkla som v ich odpovedi). V tom maju pravdu. Ale fakt je ten, ze teraz su tie majetky uplne prenajate a nasa spolocnost ich na svoju vyrobu ani administrativu nepouziva (dcery maju prenajate cele budovy, stavby a pozemky, dokopy za cca 10 mil. eur v obstaravacej cene, cca 6 mil. eur v zostatkovej cene, takze to nie je ani mala suma).


Ja som obycajny uctovnik, nie ziadny IFRS expert, tak som sa snazila pochopit ich nazor a hladala nieco, co som pri citani toho standardu (a kopca dalsich komentov a clankov k nemu) pripadne opomenula alebo zle pochopila...


Este raz dakujem.

Dobry den,


uprimne nevim, proc to auditor tak proziva.  Pokud se nepouzije model fair value, tak se majetek vykazuje takto:


IAS 40.56 After initial recognition, an entity that chooses the cost model shall measure investment property: ... (c) in accordance with the requirements in IAS 16 for the cost model in all other cases.


Jediny rozdil proto bude, ze se polozka na rozvaze oznaci jako structure misto investment property. 


Proto pokud by udelalo auditorovi radost vykazovani nemovitosti jako structure, vykazal bych to jako structure.  Pokud by si naopak prali, abych ji nebo nejakou jeji cast oznacil jako investment property, take bych jim vyhovel, protoze dle meho nazoru se jedna o prkotinu, kvuli ktere se nema cenu se s nimi hadat.


 


 

Dobry den,


myslim, ze jediny problem, ktory s tym maju, je ten, ze by to vyzeralo ako ich chyba, ze doteraz nam zavierky cez nich presli aj bez tohto vykazovania a ze sa tym nikdy doteraz nezaoberali (pretoze to nie je nova zalezitost) a  tiez audituju aj nase dcery, tzn. maju prehlad o nasom aj o ich majetku.


a ze ak to teraz zrazu vykazeme ako investment property, budu musiet trvat na oprave nasej individualnej zavierky za predchadzajuci rok.


kedze nie som zodpovedna za zavierku, necham to teda tak, ako myslia.


Vam dakujem.


 


 

Přidat komentář